Tutto quello che c’è da sapere sul Mutuo. Dalla A alla Z ecco tutte le voci da conoscere per stipulare un mutuo.

La Banca d’Italia ha pubblicato la guida dedicata al mutuo ipotecario disponibile on line (il link è a fine articolo). L’utilissima guida spiega cos’è un mutuo ipotecario. E fornisce anche un dizionario utilissimo per conoscere perfettamente tutto quello che ruota intorno al mutuo.

Abitazione principale

La casa in cui il cliente o i suoi familiari “dimorano abitualmente”, cioè vivono. Si tratta di una definizione ripresa dalla legislazione fiscale e utilizzata dal fisco per determinate agevolazioni sulle imposte.

Ammortamento

Procedimento di estinzione graduale di un prestito mediante il pagamento periodico di rate secondo un piano detto, appunto,“piano di ammortamento”.

Centrale dei Rischi

Sistema informativo gestito dalla Banca d’Italia nel quale vengono registrati – attraverso le segnalazioni obbligatorie degli intermediari finanziatori – i finanziamenti superiori a 30.000 euro. Se il cliente, a causa di gravi inadempimenti degli impegni contrattuali, viene classificato “a sofferenza”, viene registrato nella Centrale dei rischi anche per finanziamenti inferiori a 30.000 euro.

Le informazioni della Centrale dei rischi sono a disposizione degli intermediari che possono, dunque, conoscere il totale dei finanziamenti concessi a ciascun cliente dalle banche e dalle società finanziarie, non solo italiane.

Gli intermediari vengono quindi a conoscenza sia dei finanziamenti pagati con regolarità sia dei mancati o ritardati pagamenti. Anche il cliente può conoscere gratuitamente la sua posizione registrata nella Centrale dei Rischi: per farlo può rivolgersi alle Filiali della Banca d’Italia. I dati della Centrale dei Rischi sono riservati.

Estinzione anticipata

Chiusura del rapporto contrattuale con la restituzione del capitale ancora dovuto – tutto insieme – prima della scadenza del mutuo.

Euribor – Euro Interbank Offered Rate

Tasso interbancario definito a livello europeo, che può essere utilizzato come riferimento per i mutui a tasso variabile.

Eurirs o Irs – Euro Interest Rate Swap

Tasso interbancario definito a livello europeo che può essere utilizzato come riferimento per i mutui a tasso fisso.

Fideiussione

L’impegno a garantire personalmente al creditore il pagamento di un debito di un’altra persona. La garanzia è personale perché il creditore può rivalersi sull’intero patrimonio del garante.

Finanziamenti denominati in valuta estera

Se il mutuo è denominato in valuta estera, il cliente ha il diritto di convertirlo nella valuta in cui percepisce la parte principale del suo reddito o nella valuta avente corso legale nello Stato membro dell’Unione europea in cui aveva la residenza al momento della conclusione del contratto o ha la residenza al momento della richiesta di conversione; il diritto può essere esercitato quando la variazione del tasso di cambio è pari o superiore al venti per cento rispetto al momento della conclusione del contratto. Per l’esercizio del diritto di conversione può essere richiesto al cliente, ove previsto dal contratto, di pagare un compenso onnicomprensivo.

È importante tenere presente che anche un mutuo denominato in Euro può essere considerato “in valuta estera” se, al momento della stipula del contratto, il cliente percepisce la parte principale del suo reddito in una valuta diversa, oppure risiede in uno stato membro dell’Unione Europea dove ha corso una moneta diversa dall’Euro.

Foglio contenente le Informazioni generali sul credito immobiliare offerto a consumatori

Documento che gli intermediari mettono a disposizione dei clienti per i contratti di credito immobiliare offerti; contiene informazioni sull’intermediario, sulle condizioni e sulle principali caratteristiche del finanziamento.

Ipoteca

Diritto di garanzia su un determinato bene, normalmente un immobile. Il proprietario, che ha richiesto il mutuo, può continuare ad abitare nel bene ipotecato, affittarlo o venderlo. Se il debitore non può più pagare il suo debito, il creditore può ottenere l’espropriazione del bene e farlo vendere per soddisfarsi sul ricavato.

Merito Creditizio

Prima di concludere il contratto o di essere vincolato da un’offerta, l’intermediario svolge una valutazione approfondita della capacità del consumatore di restituire il finanziamento. La valutazione è effettuata sulla base di informazioni sufficienti, proporzionate e opportunamente verificate sulla situazione economica e finanziaria del consumatore, fornite dal cliente stesso (anche attraverso intermediari del credito) e, sulla base di informazioni reperite eventualmente tramite banche dati.

In questo ultimo caso il finanziatore deve informare in anticipo il consumatore

Patto Marciano

La clausola che può essere concordata al momento della conclusione del contratto di mutuo, con la quale la banca e il cliente stabiliscono che, in caso di mancato
pagamento di un ammontare equivalente a 18 rate mensili, la banca stessa acquisisca l’immobile costituito in garanzia, ovvero i proventi della vendita dello stesso, senza dover
attivare le procedure esecutive giudiziarie e restituisca al cliente l’eventuale eccedenza tra il valore del bene (stimato da un perito indipendente) o i proventi della vendita dello stesso e l’importo residuo del debito.

Il finanziatore non può condizionare la conclusione del contratto di credito alla sottoscrizione della clausola e deve avvertire il consumatore dei vantaggi e degli svantaggi dell’inserimento della clausola nel contratto.

Periodo di riflessione

Periodo di almeno 7 giorni che il consumatore ha a disposizione per poter confrontare diverse offerte, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata. I 7 giorni decorrono da quando si riceve l’offerta vincolante da parte dell’intermediario.

Perizia

Relazione effettuata da un tecnico, incaricato dall’intermediario sulla base di standard affidabili, che attesta il valore dell’immobile da ipotecare.

Pies (Prospetto Informativo europeo standardizzato)

Documento contenente informazioni personalizzate sul mutuo, necessarie per confrontare le diverse offerte di credito sul mercato. Il PIES è consegnato gratuitamente e tempestivamente dopo che il consumatore ha fornito all’intermediario le informazioni circa le proprie esigenze, la propria situazione finanziaria e le proprie preferenze, e comunque in tempo utile prima che il consumatore sia vincolato da un contratto di credito o da un’offerta.

I contenuti del contratto devono essere coerenti con le informazioni contenute nel PIES.

Portabilità

Operazione che consente al cliente di estinguere il proprio mutuo tramite un nuovo finanziamento stipulato con un altro intermediario per un importo pari al debito residuo, anche senza il consenso dell’intermediario originario. La legge prevede che siano completamente gratuite sia la chiusura del vecchio contratto di mutuo sia la concessione del nuovo finanziamento.

Rata

Pagamento che il cliente effettua periodicamente, secondo cadenze stabilite nel contratto (mensili, trimestrali, semestrali), per restituire la somma presa in prestito. La rata è generalmente composta da una quota capitale, cioè il rimborso della somma prestata, e da una quota interessi, costituita dagli interessi dovuti per il mutuo.

Relazione notarile

Documento in cui il notaio certifica sia che il venditore è effettivamente il proprietario sia lo stato giuridico dell’immobile da ipotecare, ad esempio l’esistenza di precedenti ipoteche.

Rimborso differito degli interessi

Ricorre quando gli interessi non sono integralmente rimborsati con le rate e sono invece aggiunti all’importo totale del credito residuo.

Rinegoziazione

Accordo con il quale il cliente e l’intermediario convengono di modificare uno o più elementi del contratto originario, ad esempio la durata del mutuo, il sistema di indicizzazione, il parametro di riferimento, lo spread o le commissioni legate al mutuo.

Sofferenza

Credito la cui riscossione non è certa (per le banche e gli intermediari finanziari che hanno erogato il finanziamento) poiché il cliente è valutato in stato di insolvenza (cioè irreversibilmente incapace di saldare il proprio debito) anche se questo non è stato accertato in sede giudiziaria. La classificazione a sofferenza
è il risultato della valutazione della situazione finanziaria complessiva del cliente da parte della banca o dell’intermediario finanziario.

Spese di istruttoria

Costo delle pratiche e delle formalità necessarie all’erogazione del mutuo, di cui l’intermediario chiede normalmente il rimborso al cliente.

Spread

Differenza fra il tasso di riferimento (per esempio l’Euribor o l’Eurirs) e il tasso di interesse concordato con il cliente.

TAEG – Tasso Annuo Effettivo Globale

Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e tutte le altre voci di spesa, ad esempio per l’istruttoria della pratica, la riscossione della rata, le imposte, i servizi accessori necessari per ottenere il mutuo, o per ottenerlo alle condizioni offerte (ad esempio una polizza assicurativa).

Comprende anche, nei casi consentiti dalla legge, i costi di apertura e tenuta del conto quando sia obbligatorio aprire un conto o mantenerlo per ottenere il finanziamento alle
condizioni contrattuali offerte. Se il tasso del mutuo è variabile il TAEG è riportato in via meramente esemplificativa, in quanto può subire variazioni determinate dall’andamento dei parametri di riferimento.

Nel TAEG sono altresì inclusi i costi di valutazione del bene immobile costituito in garanzia. Non comprende le spese notarili né le eventuali penali dovute per l’inadempimento di obblighi contrattuali.

Tasso di interesse

Indice, espresso in percentuale, della misura del compenso (interessi) che spetta all’intermediario per l’erogazione del finanziamento.
A fini commerciali, gli intermediari possono offrire interessi particolarmente vantaggiosi nei primi mesi del mutuo (“tasso di ingresso”) e rimandare a un momento successivo
all’erogazione la determinazione definitiva del tasso, detto appunto “tasso a regime”.

La differenza tra tasso di ingresso e tasso a regime può essere anche consistente. È quindi importante fare molta attenzione al carattere temporaneo delle agevolazioni e ai criteri che determineranno il tasso a regime.

TEGM – Tasso Effettivo Globale Medio

Tasso in base al quale si calcola la soglia del tasso usurario, proibito dalla legge. Indica il valore medio del tasso effettivamente applicato dal sistema bancario e finanziario a categorie omogenee di operazioni creditizie (ad esempio: aperture di credito in conto corrente, crediti personali, leasing, factoring, mutui) due trimestri prima. Il TEGM per categoria di operazione e la relativa soglia di usura sono resi noti ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze e pubblicati sul sito della Banca d’Italia e sul cartello affisso nei locali dell’intermediario e sul suo sito internet.

Usura

Reato che consiste nel prestare denaro a tassi di interesse considerati illegali perché troppo elevati e quindi tali da rendere il loro pagamento molto difficile o impossibile. La soglia del tasso usurario è il valore a partire dal quale un tasso è illegale (vedi anche voce TEGM)