Con la sentenza n.2565/2018 la Cassazione è intervenuta su un tema molto dibattuto: l’applicazione del bonus prima casa. Con tale pronuncia la Suprema Corte ha riconosciuto l’agevolazione anche a coloro che, pur già titolari di un precedente immobile, si trovano costretti per inidoneità del primo, ad acquistarne un secondo.

Come ricordato dal Sole 24 Ore, il Fisco agevola l’abitazione principale e l’acquisto della “prima casa” mediante uno sconto sulle tasse da pagare quando si stipula il rogito di compravendita. Ma ad alcune condizioni: non avere, in tutta Italia, la proprietà di un’altra casa acquistata con il beneficio fiscale e non avere la proprietà di un’altra abitazione nello stesso Comune. Ma cosa succede se la casa risulta “non idonea” ad essere abitata? Una questione scottante, che negli anni ha suscitato molteplici discussioni e che è stata più volte sotto i riflettori della giurisprudenza.

Adesso la sentenza n.2565/2018 sembra aver fatto chiarezza una volta per tutte. Con questa pronuncia, la Cassazione ha stabilito che se l’acquirente è titolare di un alloggio ritenuto “non idoneo” ad essere abitato può acquistare una seconda casa con l’agevolazione fiscale. Nel dettaglio, è stato specificato che la proprietà di un’abitazione nel medesimo Comune (non acquistata con l’agevolazione prima casa) non impedisce di effettuare un nuovo acquisto agevolato se si tratta di una casa non idonea a essere abitata.

La sentenza ha specificato che l’agevolazione è in ogni caso impedita a chi ha già la proprietà di una casa acquistata con il beneficio, a meno di non venderla prima del nuovo rogito d’acquisto o entro l’anno successivo; che la proprietà di una casa nel medesimo Comune (non acquistata con l’agevolazione prima casa) non impedisce di effettuare un nuovo acquisto agevolato se si tratta di un’abitazione non idonea a essere abitata; che questa inidoneità può essere sia di tipo soggettivo (relativa alla situazione personale del contribuente), sia di tipo oggettivo (relativa alle condizioni dell’edificio). Nell’ambito della inidoneità oggettiva rientra anche la “inidoneità giuridica”, che si verifica nel caso in cui il proprietario dell’abitazione non la può utilizzare in quanto concessa in affitto ad altri.

E’ bene ricordare che il bonus prima casa è un’agevolazione fiscale prevista per chi compra o riceve a titolo gratuito (donazione o testamento) un immobile da destinare a prima casa di abitazione.

Sugli atti di vendita immobiliare tra privati, l’aliquota dell’imposta di registro è del 2% (con il minimo di 1.000 euro) e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di 50,00 euro ciascuna.

Sugli atti di vendita immobiliare con aziende soggette a Iva, l’aliquota dell’Iva è del 4%, l’imposta di registro fissa è di 200,00 euro e le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna;

Sui trasferimenti immobiliari gratuiti (donazioni o successioni testamentarie, le imposte sulle successioni e sulle donazioni sono in misura ordinaria, ma le imposte ipotecaria e catastale sono nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna. Nei passaggi tra coniugi o tra ascendenti, l’aliquota dell’imposta di registro è del 4%, ma solo sul valore del bene che eccede 1 milione di euro (cosiddetta franchigia): se il bene vale 900mila euro non si pagano imposte mentre se vale 1.100.000 euro si paga il 4% di 100mila.

Dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020, inoltre, è possibile applicare l’agevolazione prima casa (imposta di registro dell’1,5%) anche al momento dell’acquisto dell’immobile da concedere in leasing da parte della società di leasing, purché l’utilizzatore sia in possesso delle condizioni agevolative previste dalla legge.