Il patrimonio immobiliare è iscritto all’Albo del Catasto, tenuto dal Comune in cui si trova l’immobile. L’albo è costituito dal Catasto Terreni, in cui sono iscritti i terreni non edificati, e dal Catasto Fabbricati in cui sono iscritti gli immobili. Sia i terreni che i fabbricati devono essere censiti e dopo la registrazione viene attribuita una ‘rendita catastale’.

Il Catasto edile distingue a sua volta i fabbricati in base alla loro destinazione urbanistica e destinazione d’uso (quali uffici, immobili residenziali, magazzini, parcheggi, negozi, ecc.) E attribuisce loro un valore denominato rendita catastale. Questo costituisce la base per il calcolo dell’imposta comunale sugli immobili (IMU, TARI e TASI). La rendita catastale può comunque essere soggetta a revisione da parte dell’autorità competente.

Sebbene non sia un requisito per la validità del trasferimento, gli atti sono normalmente depositati presso il Registro Immobiliare ( Conservatoria dei Registri Immobiliari ) tenuto da ciascun Comune, al fine di prevenire possibili conflitti con futuri acquirenti e terzi. Il registro annovera le informazioni relative alla proprietà, comprese vendite e acquisti, mutui, servitù e diritti d’uso, nonché eventuali controversie pendenti.

Il registro immobiliare è accessibile al pubblico in generale previo il pagamento di un piccolo tributo per i diritti di cancelleria catastale.

Possono inoltre essere registrati accordi preliminari relativi ad un immobile esistente o ad un immobile in costruzione al fine di tutelare l’acquirente da eventuali successivi depositi di diritti di terzi o da una seconda vendita dello stesso bene. Tale tutela cessa un anno dopo la data di perfezionamento indicata nel preliminare e, in ogni caso, tre anni dopo la registrazione del preliminare.

Cerchiamo di capire in dettaglio come funziona il Catasto analizzando:

• La disciplina giuridica che regolamenta il Catasto
• I 7 gruppi catastali attuali
• Un esempio di classificazione degli immobili residenziali
• A cosa sere la visura catastale?

La disciplina giuridica che regolamenta il Catasto

Ma cos’è una categoria catastale? A cosa serve? Quante categorie catastali ci sono? Una prima risposta a questi quesiti si può osare leggendo il regio decreto legge 652 del 1939, convertito in legge l’11 agosto 1939, n. 1249, famoso anche come provvedimento per regolare la valutazione generale degli edifici urbani, la rivalutazione della loro aliquota fiscale e l’istituzione del nuovo catasto urbano. A questa norma è necessario applicare la legge di attuazione inserita nel DPR 1152/1949. È sempre bene ricordare che la funzione principale del Catasto è quella di registrare la presenza di immobili sul territorio italiano per la corretta applicazione delle imposte su questi immobili.

In questo contesto, l’articolo 8 della legge 1249/1939 afferma che: “Per la determinazione dell’imposta, le unità immobiliari di comuni, gruppi di comuni o porzioni di comuni sono suddivise in categorie, secondo le loro condizioni estrinseche ed intrinseche, Ciascuna di queste categorie una sua volta suddivisa in classi. ” Inoltre, “Per ciascuna categoria e classe viene determinata la relativa aliquota, che esprime legalmente la rendita catastale con riferimento agli elementi di valutazione che saranno definiti dalla normativa.”

La Legge che la disciplina è, come detto in precedenza, il DPR n. 1152, che distingue due operazioni che hanno a che fare con le categorie:

a) la qualifica;

b) la classificazione.

Le norme di riferimento sono rappresentate nell’art. 6 e seguenti del sopracitato decreto.

In particolare, con il rating è possibile distinguere tra le categorie entro le quali deve essere collocato un immobile. Ad esempio, case o unità residenziali e quelle destinate ad uso commerciale, ecc. Queste categorie, i cui nomi sono uniformi in tutto il paese, sono chiamate gruppi.

All’interno delle categorie, poi, rientrano le classi, ovvero una classificazione all’interno della stessa categoria differenziata secondo “gradi diversi dalle rispettive capacità fiscali” (art. 7 DPR n. 1152/1949).

I 7 gruppi catastali attuali

1. Gruppo A – Immobili e uffici ( Abitazioni e uffici )
2. Gruppo B – Fabbricati adibiti a servizi ( Immobili destinati a servizi )
3. Gruppo C – Immobili commerciali ( Immobili commerciali )
4. Gruppo D – Edifici per usi speciali ( Immobili a destinazione speciale )
5. Gruppo E – Immobili ad uso privato ( Immobili a destinazione particolare )
6. Gruppo F – Entità urbane ( Entità urbane )
7. Girone T – Terra ( Terreni )

All’interno di questi gruppi sono presenti classi della categoria, numerate da 1 in poi, che indicano un calo della redditività (sebbene alcuni numeri non si riferiscano a questo indicatore nel Gruppo A).

Un esempio di classificazione degli immobili residenziali

1. A / 1 – Abitazioni signorili (Abitazioni di tipo signorile)
2. A / 2 – Proprietà civili (Abitazioni di tipo civile)
3. A / 3 – Proprietà economiche (Abitazioni di tipo economico)
4. A / 4 – Abitazioni di tipo popolare (Abitazioni di tipo popolare)
5. A / 5 – Proprietà ultrapopolari (Abitazioni di tipo ultrapopolare)
6. A / 6 – Abitazioni di tipo rurale (Abitazioni di tipo rurale)
7. A / 7 – Casali (Abitazioni in villini)
8. A / 8 – Ville (Abitazioni in ville)
9. A / 9 – Castelli, palazzi di valore artistico o storico (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici)
10. A / 10 – Uffici e immobili commerciali privati (Uffici e studi privati)
11. A / 11 – Strutture e alloggi tipici della regione (Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi)

A cosa serve la visura catastale?

Alla luce delle informazioni menzionate in questo articolo possiamo concludere dicendo che la visura catastale, ossia il documento che contiene tutte le informazioni che il catasto ha su una determinata casa, è utile al fine di individuare in primis l’ammontare dei tributi comunali dovuti. In secondo luogo sono evidenziati eventuali gravamenti sulla proprietà o anomalie costruite fuori dai termini di legge, come ad esempio un’opera non condonata costruita senza i giusti permessi. Fanno parte dei dati catastali anche le mappe e le planimetrie che rappresentano le singole unità immobiliari, nonché la descrizione della superficie del bene stesso.

Tale documentazione può quindi essere molto utile quando si deve acquistare un immobile.